ซื้อปล่อยเช่าคอนโด 101: เริ่มยังไงให้รอด ไม่ขาดทุน

การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าเป็นช่องทางการลงทุนที่ได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อย ๆ โดยเฉพาะในเขตตัวเมืองที่มีทั้งกลุ่มมนุษย์เงินเดือน นักศึกษา และชาวต่างชาติที่มองหาที่พักอาศัย ในบทความนี้ จะพาไปทำความเข้าใจเบื้องต้นในประเด็นที่ผู้ลงทุนควรรู้ เริ่มยังไงให้รอด ไม่ขาดทุน

ซื้อคอนโดปล่อยเช่าดีไหม? ข้อดี-ข้อเสียที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ

ก่อนตัดสินใจลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ควรทำความเข้าใจทั้งข้อดี ข้อจำกัด และการเตรียมความพร้อม เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจอย่างรอบคอบ

ข้อดีของการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า

• ได้รับรายได้เสริมจากค่าเช่า

เมื่อมีผู้เช่าต่อเนื่องหรือเช่าระยะยาว การปล่อยเช่าคอนโดจะทำให้เรามีรายรับเพิ่มในทุกเดือน

• ปล่อยเช่าและขายต่อได้ง่ายกว่าทรัพย์สินประเภทอื่น

เนื่องจากคอนโดมีราคาต่อยูนิตไม่สูงเท่าบ้านเดี่ยวหรือที่ดิน ทำให้หาผู้เช่าและผู้ซื้อต่อได้ง่ายกว่า โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ที่มีความต้องการสูง เช่น ใกล้รถไฟฟ้า แหล่งงาน หรือมหาวิทยาลัย

• มูลค่าทรัพย์สินมีโอกาสปรับขึ้นในระยะยาว

คอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีโอกาสสร้างกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้น เมื่อขายต่อในอนาคต โดยเฉพาะโครงการที่มีชื่อเสียงหรือทำเลกำลังเติบโต

ข้อจำกัดของการซื้อคอนโดปล่อยเช่า

ซื้อคอนโดปล่อยเช่าก็ต้องคำนึงถึงความเสี่ยงด้วยเช่นกัน เช่น

• ห้องว่าง ไม่มีผู้เช่า

เจ้าของคอนโดยังต้องจ่ายค่าผ่อนและค่าส่วนกลางอยู่ถึงแม้จะไม่มีผู้เช่าอาศัย ซึ่งหากผู้ลงทุนเลิกมีรายได้หลักจากการปล่อยคอนโดเช่า การไม่มีผู้เช่าหรือผู้เช่าไม่ต่อสัญญาก็อาจทำให้เกิดเป็นปัญหาได้

• มีค่าใช้จ่ายแฝง

การปล่อยเช่าคอนโดไม่ได้จบเพียงแต่การซื้อ แต่ยังมีค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ค่าส่วนกลางรายปี ค่าซ่อมบำรุง เฟอร์นิเจอร์ หรือการรีโนเวทเล็ก ๆ เพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่

• ความไม่แน่นอนของราคาตลาด

แม้มูลค่าคอนโดจะมีโอกาสเพิ่มขึ้น แต่ถ้าหากซื้อในทำเลมีโครงการใหม่เปิดเยอะเกินไป ก็อาจทำให้คู่แข่งมาก หรือเป็นทำเลที่เสื่อมความนิยม ราคาขายต่อหรือค่าเช่าก็ต่ำกว่าที่หวังไว้

โดยนอกจากข้อดี-ข้อเสียเหล่านี้แล้ว ผู้ที่สนใจอยากลงทุนยังต้องทำความเข้าใจในข้อกำหนดจากธนาคารและกฎหมาย เช่น เงื่อนไขการกู้เพื่อการลงทุน มาตรการ LTV ดอกเบี้ยสินเชื่อ รวมถึงข้อกำหนดของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาภายหลังด้วย

Checklists 8 ข้อที่ควรดูให้ดีก่อนซื้อคอนโดปล่อยเช่า

ทำเลศักยภาพ

สิ่งแรกที่ต้องพิจารณาเลือกคอนโด คือ เป็นทำเลศักยภาพหรือไม่ ทำเลที่ดีควรจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน โดยเฉพาะการเดินทางสะดวกสบาย เช่น อยู่ใกล้รถไฟฟ้า อยู่ใกล้แหล่งทำงาน มหาวิทยาลัย และโรงพยาบาล เป็นต้น ทั้งนี้ต้องตรวจสอบอัตราความต้องการเช่าในบริเวณพื้นที่นั้น ๆ ร่วมด้วย และหากเป็นย่านที่มีแผนพัฒนาในอนาคตอาจจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับคอนโดได้มากขึ้น

กลุ่มผู้เช่า

ผู้ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าต้องวิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจนว่าเป็นกลุ่มไหน เช่น มนุษย์เงินเดือน นักศึกษา หรือชาวต่างชาติ เพราะกลุ่มเป้าหมายของเราจะเป็นตัวกำหนดในการเลือกทำเลและรูปแบบการตกแต่งคอนโด นอกจากนี้ พฤติกรรมผู้เช่าก็เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่ควรใส่ใจ เช่น กลุ่มพนักงานออฟฟิศอาจมองหาฟิตเนสหรือ Co-working Space ในขณะที่กลุ่มครอบครัวอาจต้องการพื้นที่ส่วนกลางหรือสนามเด็กเล่น เป็นต้น

ราคาค่าเช่าที่เหมาะสม

ราคาคือสิ่งสำคัญในการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ก่อนจะตั้งราคาค่าเช่า ผู้ลงทุนควรตรวจสอบราคาเฉลี่ยของห้องในโครงการใกล้เคียงก่อน แล้วจึงคำนวณค่าเช่าที่เหมาะสมเพื่อให้ได้ผลตอบแทน (Rental Yield) ที่คุ้มค่า โดยราคาที่เหมาะสมนั้นจะต้องสามารถครอบคลุมค่างวดและค่าดำเนินการได้ด้วย

การทำความเข้าใจเรื่องภาษี

ก่อนจะมีรายได้ ควรคำนึงถึงเรื่องภาษีด้วย ผู้ลงทุนต้องศึกษาทำความเข้าใจก่อน เช่น ภาษีเงินได้จากค่าเช่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น โดยผู้ลงทุนควรเผื่อเงินสำรองไว้ในส่วนนี้ด้วย และควรทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายให้ชัดเจนสำหรับการยื่นภาษีในแต่ละปี

นโยบายและข้อกำหนดของคอนโด

คอนโดแต่ละแห่งมีนโยบายแตกต่างกัน ผู้ลงทุนควรตรวจสอบนโยบายของนิติบุคคลคอนโดก่อนจะลงทุน โดยเฉพาะข้อห้ามหรือข้อจำกัดต่างๆ ไปจนถึงค่าบริหารจัดการรายเดือนอย่างค่าส่วนกลางและค่าซ่อมบำรุง หากเป็นไปได้ควรตรวจสอบประวัติการบริหารจัดการของนิติบุคคลว่ามีคุณภาพและมีความโปร่งใสมากน้อยเพียงใด

โครงการที่เลือก

เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้เช่า ควรเลือกโครงการจากบริษัทที่มีชื่อเสียง มีประสบการณ์ และมีความน่าเชื่อถือในตลาด โดยเฉพาะบริษัทที่ให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย ไม่ว่าจะเป็น การแจ้งซ่อมและการดูแลลูกบ้าน ซึ่งควรตรวจสอบรีวิวจากผู้ซื้อรายอื่น เพื่อดูความพึงพอใจและการแก้ปัญหาของลูกค้ารายอื่นๆ

สภาพห้อง

การตรวจสภาพห้องจริงก่อนโอน เป็นสิ่งสำคัญมาก เพราะหากไม่ตรวจสอบให้ดีก่อนแล้วโอน จะเรียกร้องการแก้ไขได้ยาก การตรวจสอบคุณภาพห้องเบื้องต้น เช่น ระบบไฟ พื้น ผนัง ประตูหน้าต่าง และอื่น ๆ โดยทั่วไปในการเลือกห้องควรเลือกห้องที่มีแสงธรรมชาติเข้าถึงเพียงพอ ไม่มีเสียงดังรบกวน เพื่อเพิ่มความน่าอยู่สำหรับผู้เช่า และหลีกเลี่ยงห้องที่อยู่ติดลิฟต์ ห้องขยะ หรือห้องที่วิวไม่ดี เป็นต้น

ความพร้อมทางการเงิน

ผู้ลงทุนควรประเมินงบและสภาพคล่องของตัวเอง เพราะรายจ่ายในการซื้อคอนโดปล่อยเช่าไม่ได้มีแค่ค่าผ่อนรายเดือนเท่านั้น แต่รวมถึงค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ค่าส่วนกลาง เฟอร์นิเจอร์และของใช้ภายในห้อง รวมถึงค่าโฆษณาหาผู้เช่าและค่าบริหารจัดการ นอกจากนี้ควรวางแผนการกู้สินเชื่อให้สอดคล้องกับรายได้จริง และเตรียมเงินสำรองเผื่อกรณีห้องว่างหรือเหตุฉุกเฉิน

กฎหมาย-ข้อบังคับที่นักลงทุนคอนโดต้องรู้

ก่อนลงทุนคอนโดปล่อยเช่า นักลงทุนควรศึกษาข้อบังคับทางกฎหมายให้ดีเสียก่อน กฎหมายและข้อบังคับที่นักลงทุนคอนโดต้องรู้ มีดังนี้

1. รายได้จากค่าเช่าต้องเสียภาษี

เมื่อมีรายได้จากค่าเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าต้องคำนึงถึงการเสียภาษีด้วย เมื่อเริ่มมีรายได้ก็ควรจะเก็บหลักฐานรายรับรายจ่ายประกอบการเสียภาษี โดยผู้ปล่อยเช่าจะต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาทุกปี โดยรายได้จากการปล่อยเช่าคอนโดนับเป็น เงินได้มาตรา 40(5) หรือที่เรียกว่า เงินได้พึงประเมินในรูปของค่าเช่า นั่นเอง

1. ห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นแบบ Airbnb

หลายคนอาจเข้าใจว่า เมื่อซื้อคอนโดแล้วสามารถปล่อยให้คนมาเช่าระยะสั้นหรือรายวันอยู่แบบ Airbnb ได้ ซึ่งอาจเป็นกระทำที่ผิดกฏหมายตาม พรบ.โรงแรม พ.ศ. 2547 หากคอนโดที่ซื้อไม่ได้ถูกขึ้นทะเบียนเป็นโรงแรม

ทางเลือกในที่ถูกกฎหมาย คือ ซื้อคอนโดแล้วปล่อยเช่าระยะยาว (มากกว่า 30 วันขึ้นไป) และหากผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ต้องปฏิบัติข้อบังคับตามกฎหมายด้วย ไม่ว่าจะเป็น การแจ้งข้อมูลไปยังที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง และการยื่นเอกสารของผู้เช่าชาวต่างชาติให้กับนิติบุคคล เป็นต้น

1. ตรวจสอบข้อกำหนดของนิติบุคคลคอนโด

นอกจากข้อบังคับตามกฎหมายแล้ว เจ้าของห้องควรศึกษาทำความเข้าใจข้อบังคับระเบียบของนิติบุคคลคอนโดและปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด เพราะคอนโดบางแห่งอาจมีข้อห้ามหรือข้อจำกัดการปล่อยเช่า เช่น ห้ามปล่อยเช่ารายวัน หรือการจำกัดจำนวนห้องเช่าต่อชั้น เป็นต้น

การประเมินผลตอบแทนจากคอนโดปล่อยเช่า ต้องดูอะไรบ้าง?

หลายคนยังไม่มั่นใจว่าควรจะตั้งค่าเช่าคอนโดที่จะปล่อยเช่าเท่าไหร่ดีถึงจะคุ้มค่า ซึ่งการประเมินผลตอบแทนจากคอนโดปล่อยเช่า มีหลักการเบื้องต้น ดังนี้

รายได้ในรูปแบบค่าเช่า

ผู้ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าจำเป็นต้องเรียนรู้เครื่องมือเพื่อคำนวนหารายได้ในรูปแบบค่าเช่า (Income Producing Property) ที่เรียกว่า สูตร “Gross Yield” ซึ่งถือเป็นเครื่องมือที่ได้รับการยอมรับทั่วโลก เป็นการคำนวณเบื้องต้น ดังนี้

Gross Yield (%) = ค่าเช่ารายปี ÷ ราคาคอนโด × 100

เช่น ซื้อคอนโดราคา 2,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท ผู้เช่าทำสัญญา 1 ปี จะเท่ากับ (180,000 ÷ 2,000,000) x 100 = 9% ต่อปี

การคำนวณ Gross Yield เบื้องต้น จะเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนในแง่ของการเปรียบเทียบความคุ้มค่าของการลงทุนในคอนโดหลาย ๆ แห่งได้ และใช้เป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจว่าควรลงทุนในคอนโดนั้นๆ หรือไม่ ทั้งนี้ ในการคำนวณ ควรจะคำนวณจากค่าเช่าจริงๆ ในบริเวณนั้น ไม่ใช่ค่าเช่าที่คาดหวัง

ค่าใช้จ่ายที่ต้องหักก่อนประเมินกำไร

กำไรของการปล่อยเช่าคอนโด คำนวณได้จากการหักเอาค่าใช้จ่ายแฝงต่าง ๆ ออกจากค่าเช่า เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ค่าทำความสะอาด ค่าล้างแอร์ ค่าประกัน รวมถึงภาษีเงินได้

การตั้งเป้าหมาย ROI ที่เหมาะสม

การตั้งเป้าหมาย ROI (Return on Investment หรือ ผลตอบแทนจากการลงทุน) เป็นสิ่งสำคัญ เพราะช่วยบอกได้ว่าการลงทุนไปนั้นคุ้มค่าหรือไม่ โดยคำนวณได้จากสูตร:

ROI (%) = (รายได้สุทธิ ÷ ต้นทุนที่ลงทุน) x 100

โดยทั่วไป ผู้ลงทุนควรตั้งเป้าหมาย ROI ไว้ไม่ต่ำกว่า 4–5% ต่อปี หากต่ำกว่านี้ การลงทุนอาจไม่คุ้มค่ากับความเสี่ยง รวมถึงภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าผ่อนคอนโด ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง และความไม่แน่นอนจากช่วงที่ห้องว่างไม่มีผู้เช่า

เตรียมการเงินให้พร้อมก่อนลงทุน

ก่อนลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าควรแน่ใจก่อนว่าเราได้เตรียมพร้อมทางการเงินแล้ว โดยควรจะเตรียมความพร้อมด้านต่าง ๆ เช่น

เตรียมเงินดาวน์และเงินสำรองฉุกเฉิน

ผู้ที่สนใจอยากลงทุนในคอนโดเพื่อปล่อยเช่า โดยเฉพาะผู้ที่วางแผนจะกู้เงินเพื่อลงทุน ควรเตรียมเงินก้อนไว้ส่วนหนึ่งสำหรับเป็นเงินดาวน์และเงินสำรอง สำหรับเงินดาวน์คอนโดนั้น ควรเตรียมไว้ขั้นต่ำ 10-20% ของราคาคอนโด

ในขณะที่เงินสำรองควรเตรียมไว้อย่างน้อย 6-12 เดือน เผื่อค่างวด ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ ในช่วงที่ห้องว่างไม่มีผู้เช่า

เช็กภาระหนี้ต่อรายได้รวม (DTI) ก่อนยื่นกู้

ในการกู้เพื่อลงทุนในคอนโดนั้น ธนาคารจะใช้เกณฑ์ DTI (Debt to Income Ratio) หรือ อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้รวม เป็นเกณฑ์ในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ วิธีการคำนวณ DTI คือ

DTI (%) = (หนี้ที่ต้องจ่ายทั้งหมดต่อเดือน ÷ รายได้ต่อเดือน) x 100

เช่น หากมีหนี้ต่อเดือน 18,000 บาท และรายได้ต่อเดือน 40,000 บาท DTI จะเท่ากับ 18,000 ÷ 40,000 x 100 = 45% ซึ่งหมายความว่า ผู้ลงทุนมีภาระหนี้เป็น 45% ของรายได้ต่อเดือน

ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ไม่ควรเกิน 36% ต่อเดือน และหากเกิน 40-50% จะมีความเสี่ยงจะไม่ได้รับอนุมัติวงเงินกู้จากธนาคาร หรืออาจได้รับอนุมัติในวงเงินที่ต่ำกว่าที่คาดไว้

จัดระเบียบ วางแผนเงินลงทุนด้วยแอป MAKE by KBank

ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ทำประกันชีวิต หรือเก็บเงินตามเป้า การจัดระเบียบและวางแผนไว้ก่อนย่อมช่วยให้เราบริหารเงินได้ดีขึ้น ซึ่งในปัจจุบันก็มีเครื่องมืออย่างแอป MAKE by KBank ที่โดดเด่นด้วยฟีเจอร์ Cloud Pocket ให้ผู้ใช้สามารถแยกเงินออกเป็นกระเป๋าย่อยได้แบบไม่จำกัด

• สร้าง Cloud Pocket แล้วตั้งชื่อตามวัตถุประสงค์ เช่น “ค่าผ่อนคอนโด” “ค่าส่วนกลาง” หรือ “เก็บเงินดาวน์คอนโด”
• มีบันทึกรายรับ-รายจ่าย และกราฟสรุปภาพรวม ช่วยวางแผนและคำนวณกำไรจากการลงทุนได้ง่ายขึ้น
• มีฟีเจอร์ To Do List ช่วยให้จดจำรายการจ่ายที่จำเป็นในทุก ๆ เดือน

วางแผนอย่างรอบคอบ และให้แอป MAKE by KBank ช่วยติดตามค่าใช้จ่าย วางแผนผ่อนค่างวด และคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าของคุณ